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楼市新政中的理财技巧

文章来源: 发布时间:2019-6-11

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楼市新政中的理财技巧

2009-02-02 13:37:00

来源:北京晚报

 作者:朱慧宁 

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本期出镜:   张鹏飞,27岁,计划在明年"十一"期间和女友结婚,打算近期购买一套价格在150万元左右的婚房。张鹏飞目前积蓄为50万左右,双方父母可各出一部分的购房款。   理财财产:   1、积蓄50万元现金;2、

本期出镜:

张鹏飞,27岁,计划在明年"十一"期间和女友结婚,打算近期购买一套价格在150万元左右的婚房。张鹏飞目前积蓄为50万左右,双方父母可各出一部分的购房款。

理财财产:

1、积蓄50万元现金;2、父母双方各提供的50万元购房款。

理财困惑:

未婚男女如何贷款真正较划算?到底首付多好还是少好?贷款期限选择有什么窍门?

本期理财师:李建学

国内独立第三方理财机构、北京展恒理财顾问有限公司首席策略研究员。

本期理财提示

房贷新政出台后,不少市民都对首付金额降至贷款总额的20%这一条款不太理解。"贷的钱越多,将来还的不就越多吗?这对老百姓可算不上什么好事啊。"在买房前尽量多付首付、当了"房奴"后想方设法提前摆脱这一不雅的"头衔",是多数贷款人心里的小九九。

但从投资角度来看,这样做未必正确:购房贷款归根结底属于资本范畴,和股票、基金一样也有着自己的规律特征,只有将其结合贷款人本身情况加以合理运用,才能创造出较大化效应。换句话说,每个购房者都应该做到"特别的房贷给特别的你"。

理财困惑

150万全款买房?

身为"80后",在北京土生土长的张鹏飞一直将"买房子--娶媳妇"视为自己义不容辞的责任。所以自打参加工作以来,张鹏飞就一直攒钱准备买房。较近,存折上的金额终于成功闯过50万元"大关",再加上父母为自己准备的50万元压箱底钱,买婚房指日可待了。

张鹏飞和女友的预算在150万左右。这两天,女友父母放出话来,为了让闺女免于"房奴"的命运,打算拿出50万补剩下的空缺。

能全款购房,让张鹏飞身边的朋友羡慕不已,都调侃他从此再无烦忧。可是,学经济出身的张鹏飞心底却总有点疑惑:用这150万元换来一套房子,到底值不值?都说资本运作起来才能赚钱,可买了房,手上的活钱所剩无几,还谈什么钱生钱?带着这样的疑问,他在北京晚报《财道》周刊的帮助下,详细咨询了展恒理财的李建学研究员。

理财师分析

年富力强适宜当房奴

听完张鹏飞之前的讲述,李建学拿出了笔,在一张白纸的两列分别写了些字,然后拿给张鹏飞让他从中挑选一列。左边的一列只有两个字:"房子"。而右面的内容却多了很多,包括"双方父母晚年保障、优质生活质量、未来孩子的教育金"等。

张鹏飞明白李建学的意思,如果全额买了房子,就等于放弃了白纸上右面的权利和义务。而这些,恰恰是张鹏飞更为看重的。

"如果你无法舍弃右面的选择,为什么还要坚持全额付款买房?"李建学说出了张鹏飞心底的困惑。

"双方家长各出50万元房款,意味着他们将自己的养老金缩减不少,而接下来的婚礼筹备金、婚房的装修、家具费用,较少也要20万元。"李建学说。

张鹏飞盘算着:估计还是老人们出,这于心何忍?

"如果结婚后手中没有一点治疗癫痫比较好的药物是开浦兰吗积蓄,万一有了小孩怎么办?为了快点攒起钱,只能牺牲生活质量,守着这么贵的房子节衣缩食,有必要吗?"一串串的问题让张鹏飞哑口无言--这样说来自己岂不是变成了捧着金饭碗要饭的傻瓜?

李建学认为,对于张鹏飞的情况来说,三大因素促成了他癫痫病医院有哪些呢适合当"房奴":

"靠前,你有必要留一部分钱以备前面所列的需求;第二,对于热衷于股票投资的你来说,手中有钱可在适当时机进场投资,赚取高收益;第三,收入稳定且处于上升通道的事业为每月还贷提供了有力保障。"

提高资金利用率

很多的购房者也想多留些钱以备不时之需,可每次用贷款计算器算过之后,又打起了退堂鼓。

以张鹏飞所购的150万房产计算,公积金贷款的较高额104万元,期限为30年,贷款后共付款为246万元,比全额贷款多付了将近100万元。

全额付款相当于节省了100万元,这实打实的数字让不少购房者都觉得值。可是李建学告诉张鹏飞,真正把房产当成投资的人不是这个算法。

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以购入房产的第10年计算,假设原价150万元的房产涨至300万元。若全额付款,此时支出为150万元;但以30年公积金等额本息贷款计算,共支出113.2万元(150万元-104万元+5600×12×10)。

从投资的角度来算,前者投入150万元,收益为150万元(300万元-150万元),后者投入113.2万元,收益为186.8万元。哪种投资效益高立见分晓。

李建学说,此种计算的前提是对房地产业长期升值的趋势预测。"房价随着工资的涨跌同向运行。城镇居民工资水平的提高和中国城市化进程的发展,使得核心城市房价上升的长期趋势无法扭转。"

CPI缓解未来还款压力

李建学说,在之前的计算中,还忽略了一项很重要的参考因素,那就是时间成本。"30年前有1万元钱叫万元户,满大街没几个人能担得起这样的称号;可到了现在,百万千万的富翁成堆论。可见通货膨胀的力量有多强大。"

李建学告诉张鹏飞,CPI在未来体现在生活中的两个方面,"一个是你的工资越来越高了,当然,这不排除升迁加薪,但也有很大程度来源于CPI的刺激;二是现金购买力下降。100元钱到几十年后也许只够买个烧饼。这两点都为今后的按揭还款缓冲了压力,在十年后,每月6000多元的还款额也许还不到你一个人薪水的十分之一,也就顶得上几顿饭钱。"

分期贷款30年的还款总额虽比全额付款要多付100多万元,倘若平均通胀率高于当期的贷款利率,则实际购买能力将低于全额付款支付方式。

从另一角度讲,如果今天贷款人能够找到一种平均收益超过4.86%的理财产品进行长期投资,就相当于拿银行的钱为自己做投资,赚取收益差额。而且从二三十年的长期跨度来看,5%的平均收益率并非像想象中那么难以达到,比如股票型基金,如果经济大环境保持向好趋势,完全可以反映到股价的长期走势中。

延伸探讨

适合的房贷才是较好的

李建学说,尽管很多年轻人适合前面低首付、期限长的房贷方式,但仍有些人并不适用。例如,中老年购房者,面临收入下降的处境,不宜为退休生活增加负担,适宜选择高首付的等额本金还款方式。

至于那些保守和缺乏其他投资途径的购房者,这些人有钱就放在银行,所收获的低存款利率显然抵不上贷款利率,还不如早早还清贷款落个心里踏实。

总之,购房人要根据自身情况,选择较适合自己的购房策略。争取达到买房理财两手抓、两手都要硬的较高境界。

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